Wohnung eines Verstorbenen räumen: Wer muss, bis wann, und was kostet es?
Kurz gesagt
Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod, er geht auf die Erben über. Diese können innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich kündigen, das Mietverhältnis endet dann nach rund drei Monaten; bis dahin läuft die Miete aus dem Nachlass. Wer das Erbe ausschlagen will, hat sechs Wochen Zeit und darf vorher nichts Verwertbares wegschaffen oder eine Räumung beauftragen, sonst gilt das Erbe als angenommen. Der Vermieter darf nicht selbst räumen. Eine Haushaltsauflösung in Lübeck kostet 1.500 bis 4.500 €, bezahlt aus dem Nachlass.
Der Mietvertrag stirbt nicht mit
Viele glauben, mit dem Tod des Mieters sei die Wohnung frei. Das Gegenteil gilt. Lebte niemand mit dem Verstorbenen zusammen, der in den Vertrag eintritt (Ehepartner, Kinder, Lebensgefährte, § 563 BGB), geht das Mietverhältnis auf die Erben über (§ 564 BGB). Miete, Nebenkosten und die Pflicht zur Rückgabe gehen mit.
Zwei Dinge folgen daraus. Erstens: Die Miete läuft weiter und wird aus dem Nachlass bezahlt, bis das Mietverhältnis endet. Zweitens: Geräumt wird nicht „so schnell wie möglich“, sondern bis zum Vertragsende, und das haben Sie selbst in der Hand.
Die Fristen, die zählen
Ein Monat: Sonderkündigung. Erben und Vermieter können außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, und zwar innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand in den Vertrag eingetreten ist (§ 564 Satz 2 BGB). Verpassen Sie den Monat, läuft der Vertrag mit den normalen Kündigungsfristen weiter.
Rund drei Monate: Ende des Mietverhältnisses. Die „gesetzliche Frist“ heißt: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Wer am 2. Februar kündigt, ist zum 30. April raus; wer am 5. Februar kündigt, zum 31. Mai. Bis dahin ist die Wohnung zu räumen und besenrein zurückzugeben. Eine frühere Übergabe geht nur, wenn der Vermieter zustimmt; viele tun das gern, wenn ein Nachmieter bereitsteht.
Sechs Wochen: Erbausschlagung. Wer Schulden im Nachlass befürchtet, kann das Erbe ausschlagen (§ 1944 BGB). Die Frist beträgt sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung (Testament oder gesetzliche Erbfolge) erfahren haben, nicht ab dem Todestag. Die Erklärung geht ans Nachlassgericht, in Lübeck das Amtsgericht Lübeck, persönlich zur Niederschrift oder notariell beglaubigt.
Die Haftungsfalle: Wer räumt, nimmt an
Hier passieren die teuersten Fehler. Wer vor Ablauf der sechs Wochen die Wohnung ausräumt, Möbel verkauft oder verschenkt, das Konto auflöst oder einen Entrümpler beauftragt, verhält sich wie ein Erbe, und genau das wertet das Gesetz als stillschweigende Annahme der Erbschaft (§ 1943 BGB). Danach ist die Ausschlagung ausgeschlossen. Sie haften dann für alle Nachlassschulden: Mietrückstände, Kredite, Bestattung, Räumung. Auch wer „auf Druck des Vermieters“ eine Firma schickt, hat angenommen.
Was erlaubt ist, weil es den Nachlass erhält und nicht verwertet: die Wohnung abschließen und sichern, Verderbliches aus dem Kühlschrank entsorgen, Haustiere versorgen, Unterlagen für Testament, Versicherungen und Verträge suchen, Fotos vom Zustand machen, Heizung herunterdrehen. Nichts Verwertbares wegschaffen, nichts verkaufen, niemanden beauftragen, bis die Entscheidung gefallen ist.
Haben Sie wirksam ausgeschlagen, sind Sie raus: keine Räumungspflicht, keine Kosten. Dann rücken die nächsten Erben nach, zuletzt das Land Schleswig-Holstein als gesetzlicher Erbe. Der Vermieter kann beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen, der Pfleger kündigt und räumt aus dem Nachlass.
Wer darf räumen, und wer nicht
Die Erben, und zwar gemeinsam. Bei einer Erbengemeinschaft entscheiden alle Miterben über den Nachlass; ein Bruder darf die Wohnung der Mutter nicht allein räumen lassen, auch wenn er der Einzige ist, der in Lübeck wohnt. Eine schriftliche Zustimmung der anderen genügt. Ein Erbschein ist für die Erbenstellung nicht nötig, aber Vermieter, Entrümpler und Banken dürfen einen Nachweis verlangen: Erbschein (beim Nachlassgericht, kostet je nach Nachlasswert) oder das eröffnete notarielle Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Der Vermieter nicht. Solange Erben existieren oder unbekannt sind, ist eigenmächtiges Ausräumen oder ein Schlossaustausch verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Der Bundesgerichtshof hat 2010 (VIII ZR 45/09) entschieden: Wer trotzdem räumt, haftet verschuldensunabhängig, muss den Hausrat inventarisieren und verwahren und trägt die Beweislast für Wert und Zustand aller Sachen, deren Verbleib er nicht erklären kann. Für Vermieter heißt das: Erben finden, Frist setzen, bei unbekannten Erben Nachlasspflegschaft beantragen, im Streitfall Räumungstitel und Gerichtsvollzieher. Niemals den Container selbst bestellen.
Der Ablauf in der richtigen Reihenfolge
- Sichern. Wohnung abschließen, Schlüssel sammeln (Nachbarn, Pflegedienst, Hausverwaltung), Verderbliches entsorgen, Zustand fotografieren. Noch nichts anfassen, was Wert hat.
- Unterlagen suchen. Testament, Versicherungen, Kontoauszüge, Mietvertrag, Rentenbescheid, Verträge (Strom, Telefon, Zeitungen, Vereine). Ein Testament muss beim Nachlassgericht abgegeben werden.
- Entscheiden: annehmen oder ausschlagen. Grob den Nachlass überschlagen: Konto, Wertgegenstände, Immobilie gegen Schulden, Mietrückstände, Bestattungskosten. Im Zweifel innerhalb der sechs Wochen anwaltlichen Rat holen.
- Vermieter informieren und kündigen. Schriftlich, innerhalb eines Monats, Sterbeurkunde beilegen. Übergabetermin vereinbaren, Fragen klären: Kaution, Schönheitsreparaturen (nur bei wirksamer Klausel), Zählerstände.
- Verträge kündigen. Strom, Gas, Telefon, Internet, Rundfunkbeitrag, Versicherungen, Abos, Vereine. Die meisten enden mit Sterbeurkunde zum nächstmöglichen Termin.
- Sichten, was bleibt. Fotos, Briefe, Schmuck, Dokumente, Erinnerungsstücke. Nehmen Sie sich dafür einen Tag mit der Familie, bevor jemand von außen kommt. Alles Weitere ist Hausrat.
- Haushaltsauflösung beauftragen. Besichtigung, Festpreis mit Wertanrechnung, Termin, besenreine Übergabe. Wertgegenstände, die Sie nicht behalten wollen, werden angerechnet; gut erhaltene Möbel gehen an die Brockensammlung Lübeck.
- Übergabe. Mit Protokoll, Zählerständen, allen Schlüsseln. Kaution kommt in der Regel innerhalb von drei bis sechs Monaten zurück.
Was es kostet und wer es bezahlt
| Fall | Richtwert Lübeck und Umland |
|---|---|
| 1- bis 2-Zimmer-Wohnung, normal möbliert | 800 – 1.800 € |
| 3- bis 4-Zimmer-Wohnung, Haushalt aus 40 Jahren, mit Keller | 1.500 – 4.500 € |
| Einfamilienhaus mit Keller, Dachboden, Garage | 2.500 – 6.000 € |
| Zuschlag kurzfristiger Termin, Wochenende | + 20 bis 40 % |
| Wertanrechnung (Möbel, Geräte, Sammlungen) | − 200 bis 1.500 € |
Inklusive Mehrwertsteuer, Entsorgung, besenreine Übergabe. Die Kosten sind Nachlassverbindlichkeiten: Sie werden aus dem Nachlass bezahlt, bevor verteilt wird. Bei der Erbschaftsteuer können Räumungskosten als Nachlassregelungskosten abgezogen werden, wenn die Räumung dazu dient, den Nachlass in Besitz zu nehmen und festzustellen (Bundesfinanzhof 2020); in der Einkommensteuer sind sie für Erben in der Regel nicht absetzbar, weil es nicht ihr Haushalt war. Mehr im Steuer-Artikel.
Lübeck: Warum das hier oft vorkommt
Fast jeder vierte Mensch in Lübeck ist 65 oder älter, in St. Jürgen, Travemünde und den Siedlungen der 50er und 60er Jahre noch mehr. Entsprechend viele Wohnungen werden nach einem Todesfall oder einem Umzug ins Heim aufgelöst, oft von Kindern, die in Hamburg oder weiter weg leben und drei Monate Zeit haben. Unser Team kennt das: Besichtigung mit einem Familienmitglied oder per Video, Festpreis, Termin, Übergabe an die Hausverwaltung mit Protokoll. Was Ihnen wichtig ist, legen wir beiseite und schicken es; was Wert hat, wird angerechnet oder gespendet.
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Schulden im Nachlass, Streit in der Erbengemeinschaft oder einer Immobilie im Nachlass lohnt eine Stunde beim Fachanwalt für Erbrecht, bevor Sie irgendetwas anfassen. Wenn die Entscheidung gefallen ist: Kostenrechner für den Richtwert, Chat für den Festpreis.
Quellen und Stand
Preise sind Richtwerte aus den genannten Quellen, inkl. MwSt., Stand 2. November 2026. Den Festpreis für Ihren Fall nennt unser Team vor dem Einsatz. Rechtliche Angaben ersetzen keine Beratung durch Anwalt oder Behörde.
- BGB § 564 (Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, Sonderkündigung)
- BGB § 1944 (Ausschlagungsfrist) und § 1943 (Annahme)
- Haufe, Tod des Mieters: Kündigungsrechte nach § 564 Satz 2 BGB
- juraforum.de, Erbe ausschlagen und Wohnung räumen
- juraexamen.info zu BGH, 14.07.2010, VIII ZR 45/09 (Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Räumung)
- Hansestadt Lübeck, Sozialkompass Bevölkerung (Altersstruktur)
Fragen und Antworten
Häufige Fragen dazu
Wie lange habe ich Zeit, die Wohnung zu räumen?
Bis zum Ende des Mietverhältnisses. Kündigen Sie als Erbe innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod mit der gesetzlichen Frist, endet der Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats, praktisch nach etwa drei Monaten. Bis dahin ist die Miete zu zahlen. Eine frühere Rückgabe können Sie mit dem Vermieter vereinbaren, er muss nicht zustimmen.
Brauche ich einen Erbschein, um die Wohnung zu räumen?
Rechtlich nicht, Sie sind Erbe mit dem Erbfall. Vermieter, Banken und Entrümpler dürfen aber einen Nachweis verlangen: Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Bei mehreren Erben entscheiden alle gemeinsam; ein Miterbe darf nicht allein räumen lassen.
Darf ich die Wohnung ausräumen, wenn ich das Erbe ausschlagen will?
Nein. Räumen, verkaufen, verschenken oder einen Entrümpler beauftragen gilt als stillschweigende Annahme des Erbes. Erlaubt ist, was den Nachlass erhält: Wohnung sichern, Verderbliches entsorgen, Unterlagen suchen, Fotos machen. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall; die Erklärung geht ans Nachlassgericht.
Wer zahlt die Räumung, wenn alle ausschlagen?
Nicht Sie. Nach wirksamer Ausschlagung haben Sie weder Räumungspflicht noch Kostenhaftung. Die Räumung ist Sache der nachrückenden Erben oder zuletzt des Landes als gesetzlicher Erbe; der Vermieter kann beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen.
Darf der Vermieter die Wohnung selbst ausräumen?
Nein, solange Erben existieren oder unbekannt sind. Das ist verbotene Eigenmacht. Der Bundesgerichtshof hat 2010 entschieden, dass ein Vermieter, der eigenmächtig räumt, für den Hausrat haftet, ihn hätte inventarisieren und verwahren müssen und bei fehlendem Nachweis den Wert ersetzen muss.