Was kostet es, eine Messie-Wohnung zu entrümpeln, und wer bezahlt das?
Kurz gesagt
Die Räumung einer Messie-Wohnung kostet in Lübeck 40 bis 100 € je Quadratmeter, also für eine 3-Zimmer-Wohnung etwa 3.000 bis 8.000 € inklusive Schutzausrüstung, Sondermüll und Desinfektion. Zahlen muss grundsätzlich der Mieter als Verursacher, meist über Kaution und Schadensersatz; das Sozialamt übernimmt im Einzelfall bei drohender Wohnungslosigkeit. Vermieter dürfen nicht wegen Unordnung kündigen, sondern erst, wenn die Bausubstanz gefährdet ist oder Nachbarn erheblich gestört werden, und auch dann erst nach Abmahnung.
Was eine Messie-Wohnung kostet
| Grad | Beschreibung | Preis je qm | 3-Zimmer-Wohnung, 75 qm |
|---|---|---|---|
| Stark vollgestellt | Wege frei, Möbel erkennbar, viel Zeug | 40 – 60 € | 3.000 – 4.500 € |
| Messie-Wohnung | Räume bis zur Hüfte gefüllt, Küche und Bad eingeschränkt nutzbar | 55 – 80 € | 4.000 – 6.000 € |
| Extremer Fall | Räume bis zur Decke, verdorbene Lebensmittel, Schimmel, Ungeziefer, Fäkalien | 80 – 100 € und mehr | 6.000 – 8.000 € und mehr |
Inklusive Mehrwertsteuer, Schutzausrüstung, Entsorgung und besenreiner Übergabe. Dazu kommen je nach Fall: Sondermüll-Zuschlag 150 bis 400 € für verschimmelte Lebensmittel, Fäkalien, Farbreste, Chemikalien; Grundreinigung und Desinfektion nach Aufwand; Schädlingsbekämpfung vor der Räumung, wenn Schaben, Ratten oder Motten da sind; Geruchsbeseitigung mit Ozon, wenn der Vermieter neu vermieten will. Unser Richtwert für die komplette Räumung einer Messie-Wohnung in Lübeck liegt bei 2.000 bis 8.000 €.
Warum so viel mehr als die normale Entrümpelung mit 15 bis 40 € je qm? Weil nicht die Fläche zählt, sondern das Volumen und die Zeit. Eine 75-qm-Wohnung, die bis zur Hüfte gefüllt ist, enthält 60 bis 80 Kubikmeter statt 20 bis 30. Alles muss gesichtet werden, denn zwischen Zeitungen und Verpackungen liegen Kontoauszüge, Fotos, Schmuck und nicht selten mehrere tausend Euro Bargeld. Das Team arbeitet in Schutzanzügen und Masken, macht Pausen, und am Ende müssen Böden, Wände und Sanitär desinfiziert werden. Drei Leute, drei bis fünf Tage, fünf bis acht Container.
Wer bezahlt
Der Mieter. Rechtlich ist der Zustand der Wohnung eine Pflichtverletzung des Mieters, die Räumung und Instandsetzung sind Schadensersatz (§ 280 BGB). Der Vermieter rechnet mit der Kaution ab und fordert den Rest. Praktisch ist bei vielen Betroffenen wenig zu holen.
Das Sozialamt, im Einzelfall. Wenn die Wohnung sonst verloren geht, kann die Hansestadt Lübeck Kosten übernehmen: als Hilfe zur Überwindung besonderer sozialer Schwierigkeiten (§§ 67 bis 69 SGB XII) oder im Rahmen der Wohnungssicherung (§ 36 SGB XII, § 22 Abs. 8 SGB II für Bürgergeld-Bezieher). Das ist eine Ermessensentscheidung, keine Pflicht, und der Antrag muss vor der Beauftragung gestellt werden. Ansprechpartner ist das Sozialamt oder, bei Bürgergeld, das Jobcenter Lübeck. Eine Stellungnahme des Sozialpsychiatrischen Dienstes hilft.
Die Krankenkasse zahlt in der Regel nicht. Eine Ausnahme ist denkbar, wenn ein Arzt die Räumung als medizinisch notwendig begründet, etwa bei Schimmel und Atemwegserkrankung. Darauf verlassen sollte sich niemand.
Angehörige zahlen oft freiwillig, weil es schneller geht. Dann sollte klar sein, dass die Räumung mit dem Betroffenen vereinbart ist, sonst ist das Geld in einem Jahr wieder weg.
Der Vermieter, wenn er die Wohnung nach Auszug oder Räumungsurteil selbst herrichten lässt und beim Mieter nichts zu holen ist. Das ist der häufigste Fall, in dem wir für Vermieter und Hausverwaltungen in Lübeck arbeiten.
Was Vermieter dürfen und was nicht
Unordnung ist kein Kündigungsgrund. Der Mieter darf die Wohnung nutzen, wie er will, auch mit Zeitungsstapeln bis zur Decke. Kündigen darf der Vermieter erst, wenn eine Grenze überschritten ist:
- Gefahr für die Bausubstanz: Schimmel durch fehlende Lüftung, Feuchtigkeit, Ungezieferbefall, Brandlast durch Papierberge, Statik bei extremer Last.
- Erhebliche Beeinträchtigung der Nachbarn: Geruch im Treppenhaus, Schaben oder Ratten, die in andere Wohnungen wandern.
- Verweigerung der Besichtigung trotz berechtigtem Grund. Das Amtsgericht Ludwigshafen hat 2021 (2i C 228/20) eine fristlose Kündigung bestätigt, weil der Mieter wiederholt Termine verweigerte.
Der Weg ist immer derselbe: Abmahnung mit konkreter Beschreibung und Frist zur Beseitigung, dann ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), bei Gefahr für Gesundheit oder Sicherheit fristlose Kündigung (§ 543, § 569 Abs. 2 BGB). Gerichte erwarten bei erkennbar psychisch erkrankten Mietern, dass der Vermieter vorher den Sozialpsychiatrischen Dienst oder das Sozialamt einschaltet; eine sofortige Kündigung kann als rechtsmissbräuchlich gelten. Und: Der Vermieter darf nie selbst räumen. Ohne Räumungstitel ist das verbotene Eigenmacht, und der Vermieter haftet für jeden Gegenstand, den er nicht nachweisen kann.
Angehörige: Was hilft und was schadet
Messie-Syndrom (Hoarding Disorder) ist seit 2019 als eigenständige psychische Störung klassifiziert. Es ist keine Faulheit, und es verschwindet nicht durch Aufräumen. Eine Zwangsräumung durch die Familie, „wenn er im Krankenhaus ist“, erlebt der Betroffene als Verlust und Verrat; in den meisten Fällen ist die Wohnung innerhalb von Monaten wieder voll, nur das Vertrauen ist weg.
Was erfahrungsgemäß hilft: zuerst Hilfe für den Menschen, dann für die Wohnung. In Lübeck ist der Sozialpsychiatrische Dienst der Hansestadt die erste Adresse, dazu Hausarzt, Psychotherapie, Selbsthilfegruppen. Wenn die Person zustimmt, räumen wir mit ihr: in Etappen, Raum für Raum, sie entscheidet, was bleibt, wir sortieren und tragen. Das dauert länger und kostet nicht mehr, weil weniger gegen Widerstand gearbeitet wird. Dokumente, Fotos, Bargeld, Schmuck werden gesammelt und übergeben. Nichts wird kommentiert.
Wo keine Zustimmung möglich ist, etwa nach Einweisung oder Tod, oder wo eine gerichtliche Räumung läuft, arbeiten wir für Betreuer, Vermieter und Hausverwaltung mit Protokoll und Fotodokumentation, damit später niemand streitet, was in der Wohnung war.
So läuft die Räumung
- Besichtigung durch eine Person, ohne Bewertung, mit Fotos für die Kalkulation. Bei Ungeziefer vorher Schädlingsbekämpfung.
- Festpreis schriftlich, mit allen Posten: Räumung, Sondermüll, Desinfektion, ggf. Grundreinigung, Geruchsbeseitigung, Übergabe.
- Räumung in neutraler Kleidung, Container ohne Aufschrift, Abtransport in Säcken. Sichtung jedes Stapels auf Dokumente, Bargeld, Wertsachen; Fundliste.
- Reinigung und Desinfektion von Böden, Wänden, Sanitär; Entsorgung auf den richtigen Wegen, Sondermüll getrennt.
- Übergabe mit Protokoll, Fotos vorher und nachher, Fundstücke an Betroffene, Betreuer oder Erben.
Was Ihr Fall grob kostet, zeigt der Kostenrechner mit der Einstellung „Extrem (Messie)“. Den Festpreis gibt es nach Fotos oder Besichtigung, diskret und ohne dass jemand im Haus davon erfährt.
Quellen und Stand
Preise sind Richtwerte aus den genannten Quellen, inkl. MwSt., Stand 2. November 2026. Den Festpreis für Ihren Fall nennt unser Team vor dem Einsatz. Rechtliche Angaben ersetzen keine Beratung durch Anwalt oder Behörde.
- ordnungs-macher.de, Ratgeber Entrümpelung Kosten 2026 (Messie-Zuschläge)
- ruempelschwab.de, Entrümpelung Kosten 2026
- nrw-haushaltsaufloesung.de, Entrümpelung Messie-Wohnung Kosten
- fachanwalt.de, Messie-Wohnung: Rechte und Pflichten
- mietrecht.com, Messie in der Wohnung: So kündigen Sie richtig (AG Ludwigshafen, 2i C 228/20)
- Walek Rechtsanwälte, Wie gehe ich als Vermieter mit einer Messie-Wohnung um? (2026)
Fragen und Antworten
Häufige Fragen dazu
Warum kostet eine Messie-Wohnung das Doppelte einer normalen Entrümpelung?
Mehr Volumen auf gleicher Fläche, oft das Drei- bis Fünffache. Dazu Sortieraufwand, weil zwischen Papierbergen Dokumente, Bargeld und Wertsachen liegen, Schutzausrüstung, Sondermüll wie verschimmelte Lebensmittel oder Fäkalien, Desinfektion und Geruchsbeseitigung. Der Zuschlag für Sondermüll liegt bei 150 bis 400 €, die Grundreinigung ist ein eigener Posten.
Zahlt die Krankenkasse oder das Sozialamt?
Die Krankenkasse in der Regel nicht; eine Ausnahme ist denkbar, wenn ein Arzt die Räumung als medizinisch notwendig begründet. Das Sozialamt kann im Einzelfall helfen, wenn die Wohnung sonst verloren geht (Hilfe zur Überwindung besonderer sozialer Schwierigkeiten oder Wohnungssicherung). Antrag vor der Beauftragung stellen, Entscheidung im Einzelfall.
Darf der Vermieter wegen der Unordnung kündigen?
Nein. Wie jemand wohnt, ist seine Sache. Kündigen darf der Vermieter erst, wenn die Substanz gefährdet ist (Schimmel, Ungeziefer, Brandlast, Statik) oder Nachbarn erheblich beeinträchtigt werden (Geruch, Schädlinge), und auch dann erst nach Abmahnung mit Frist. Bei erkennbar psychisch erkrankten Mietern erwarten Gerichte, dass vorher Sozialpsychiatrischer Dienst oder Sozialamt einbezogen werden.
Wie gehe ich als Angehöriger vor?
Nicht gegen den Willen räumen. Messie-Syndrom ist in der Regel eine Erkrankung, eine Zwangsräumung durch die Familie zerstört Vertrauen und wird meist innerhalb von Monaten rückgängig. Hilfe gibt es beim Sozialpsychiatrischen Dienst der Hansestadt Lübeck und bei Selbsthilfegruppen. Wenn die Person zustimmt, räumen wir mit ihr zusammen, in ihrem Tempo, und sie entscheidet mit.
Wird die Nachbarschaft etwas mitbekommen?
Wir arbeiten in neutraler Kleidung, ohne Firmenaufschrift auf dem Container, in Säcken statt offen, und sprechen mit niemandem im Haus über den Auftrag. Die Hausverwaltung muss nur wissen, dass ein Container steht.